从苏州工业园区到苏滁现代产业园，AG旗舰厅压和开始复制、移植其成功模式，并立志要做新型城镇化的领军企业
        本刊记者　李军晶　方黎明/文
　　    成功，可以复制并移植吗？新型城镇化的成功模式和经验，可以复制并移植吗？AG旗舰厅压和正在努力探索这一答案。
         领军新型城镇化
　　    “AG旗舰厅压和的目标是要做新型城镇化的领军企业。” 3月24日，AG旗舰厅压和总裁赵志松对《中国地产市场》杂志记者说。这一天，距《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》（以下简称《国家规划》）公开发布刚过去8天。
　　    AG旗舰厅压和成立于1994年8月，系中国和新加坡两国协议组建的合资企业，当时的名字是“AG旗舰厅压和苏州工业园区开发有限公司”。2009年，公司扩为集团，更用现名“AG旗舰厅压和”，简称AG旗舰厅压和。经过股份改造后的AG旗舰厅压和，由苏州工业园区股份有限公司代表中方财团控股52%，新加坡苏州工业园区开发私人有限公司代表新方财团控股28%，其他3家股东各占股10%、5%和5%。
　　    提起AG旗舰厅压和，就不得不提苏州工业园区，AG旗舰厅压和正是作为两国政府合作的苏州工业园区开发主体而设立。和许多人一样，记者对AG旗舰厅压和的第一感觉仍停留在一个工业园区开发者的印象上。然而，赵志松对记者说：“不，那只是过去，从2009年起，AG旗舰厅压和就已经开始尝试‘走出去’，复制AG旗舰厅压和模式。现在，我们要转型做新型城镇化的平台服务商，城市发展商，或者要素集成者。”
　　    目前，AG旗舰厅压和旗下拥有AG旗舰厅压和置地、AG旗舰厅压和公用、AG旗舰厅压和教服、AG旗舰厅压和苏通、AG旗舰厅压和苏滁等45家子公司，员工近3000人，总资产超220亿元。2013年实现营业收入52.8亿元，实现净利润5.32亿元。在其官方网站上，记者看到，AG旗舰厅压和明确以城市综合开发为核心主业，以新型城镇化建设为业务发展方向，未来将打造成中国新型城镇化领军企业。
　　    显然，AG旗舰厅压和的名称中虽仍打着“苏州工业园区”的烙印，但实质上它早已经脱胎换骨，摆脱了开发商的窠臼，成为一家名副其实的综合发展商。
　　    《国家规划》明确提出，要“以体制机制创新为保障，通过改革释放城镇化发展潜力，走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、文化传承的中国特色新型城镇化道路，促进经济转型升级和社会和谐进步”。
　　    “早在《国家规划》出来之前，我们自己曾把对新型城镇化的理解概括为十六个字，”赵志松说，这十六个字就是“交通便捷，产业发达，环境优美，社会和谐”。赵志松认为，“交通便捷”其实就是新型城镇化所倡导的城市群概念的延伸，而和外界沟通顺畅使得各城市间的要素流通起来更为方便，人流、物流、交通流、知识流，都能便利地互动。“产业发达”，就是要有产业支撑，而不能只顾一味地造城。“环境优美”，实际上也就是宜业、宜居，既有好的工作岗位，又有绿色、优美的生态环境，没有雾霾，市民愿意留下来长期居住。“社会和谐”，简单来讲就是公共服务要到位，也就是这个城镇里的落户条件是否吸引人们，教育条件能不能做到公平、一流和一视同仁，医疗条件能不能满足人们的需求，这不是光靠一个企业的市场化运作就能做到的，但是企业需要去推动实现这些条件。
　　    赵志松认为，AG旗舰厅压和通过20年的实践经验总结出的这十六字方针，与国家现在推行的新型城镇化内涵高度契合。“当初苏州工业园区作为现代化的城市来定位的，到今天，它实际上已成为新型城镇化的一个样板，而这一切又恰恰都是通过市场化运作取得成功的，这完全符合十八大和十八届三中全会的要求——市场在资源配置中起决定性作用。”
　　    AG旗舰厅压和总裁助理、AG旗舰厅压和苏滁开发有限公司总裁唐研哲也认为，新型城镇化其实是一个结果，而不是手段。
         严守规划如守法
　　    同济大学发展研究院去年年底发布的“中国产业园区持续发展竞争力百强榜”显示，苏州工业园区高居“榜眼”位置，力压上海张江高新技术产业开发区一筹，仅次于北京的中关村科技园。苏州工业园区行政区划面积288平方公里，常住人口约76.2万。如今，它已成为全国的一个标杆，以占全市3.4%的土地、5.8%的人口创造了约15%的经济总量。2013年，园区实现地区生产总值1900亿元，同比增长10%。
　　    “规划提升，产业提升，一定会带来土地价值的提升。”赵志松说，规划是园区建设的灵魂、法律和依据，一经确定，绝不能随意变动。“我们的做法是多规合一，规划管控。”赵志松告诉记者，他们非常注重规划的落地、务实和可操作性。
　　    在苏州工业园区的展厅里，AG旗舰厅压和业务拓展处处长蔡张理指着两张并排的图片告诉记者，它们是从同一个角度拍摄的，前后相隔20年。其中那张黑白图片是当年以开发前的景观为基础合成的园区规划设计效果图，而彩色图片则是不久前拍摄的实景照片。蔡张理说，从这两张图片里，可以看到规划的力量。如今的苏州工业园区，几乎完全是按照当年的规划要求开发建设的，街道、房屋、桥梁、湖景甚至园区建筑物的高度和方位，包括去年在网上红极一时的苏州地标“东方之门”，都无一突破规划约束。对此，蔡张理很自豪地说，很多地方往往是效果图比实景漂亮，但在这里，却刚好相反。
　　    “当年苏州工业园区光做规划就用了3000万元，要知道那时可是1994年。”蔡张理说。记者查阅资料得知，20世纪90年代，100元能买21斤猪肉，或者300来斤大米。而今100元则只能购买9斤猪肉，或者40来斤大米。“今天看来，这3000万元花得很值。”蔡张理告诉记者，苏州工业园区建成至今，城市规划累计投资已达2亿多元，除非因管线升级改造而不得不作一些局部开挖，其他地方未曾动过一栋房子、一条路面甚至一块砖头，光这方面避免的浪费和额外开支就不少。
　　    绿色、生态的规划是AG旗舰厅压和的重要追求之一。赵志松给记者讲了一个规划过程中“路让树”的故事：在位于安徽省滁州市的苏滁现代产业园，他们发现了一棵树龄四百多年的古银杏树，就为这棵树，他们特别修改了规划，让原规划中的道路绕开了古树。“不仅仅是将其简单保护起来，而且还专门修建了一个公园，供大家休闲、参观。”赵志松透露，最近还找到一棵千年银杏，更加稀有，甚至几十年的桑树，他们都将其保留了下来。“什么叫‘记得住乡愁’？能让以前住在这里的老百姓看见，原来家门口那棵几百年的老树还在，这就是乡愁。”赵志松说。
　　    绿色、生态的规划不仅仅注重古树和本地树种的选取、保护，而且还要避免“零和博弈”。AG旗舰厅压和的专项规划甚至细致到对绿化所用的树苗也有规定，只能用苗圃木，而不能移植山林树木，否则就是挖东墙补西墙的“零和博弈”，甚至还有负面效果。
　　    规划的尺度则是另一个受到重视的问题。“对此要有老百姓的眼光，而不仅是专家的眼光。”赵志松认为，以出行为例，道路规划第一个要考虑的是步行，其次是自行车，第三是公交，这才是绿色、生态、环保。古代的小街小巷，都是人行的尺度，不像现在的许多大公园、阔马路，经常是看楼跑死马，老百姓不愿意走——“这实际上就是超越了正常的规划尺度，”赵志松说，公园的尺度就是要让老百姓都愿意去，不是越大越好，这样既节约了投资，又让居民增加了亲近感。
　　    在苏州工业园区，记者亲耳听到了夜间池塘里传来的阵阵蛙鸣；而在苏滁现代产业园，记者又亲眼看到了“枯藤老树昏鸦，小桥流水人家”式的乡愁乡景。蔡张理说，和许多地方的做法背道而驰，AG旗舰厅压和在规划建设中遇到池塘、湖泊，不仅不会填掉，而且会想方设法保留下来甚至还要清淤扩大。这也是苏州工业园区如今绿树成行、碧波湖面的一个重要原因。
         有个性的复制移植
　　     2003年，苏州工业园区经济总量就达到开发前苏州全市水平，等于10年再造了一个新苏州。2008年，园区创造了GDP超千亿元、累计上缴各种税收超千亿元、实际利用外资超千亿元、注册内资超千亿元的“四个超千亿”成绩。
　　    新加坡前总理李光耀曾指出，“苏州工业园区只是一个开始。这种合作不仅是与苏州的合作，未来，也要在中国更多的地方以及更广阔的领域积极复制与发扬”。这一预言正在成为现实。
　　    事实上，早在前几年，在苏州工业园区创造“四个超千亿”的佳绩前后，AG旗舰厅压和的高管们就开始思考“要不要走出去”和“如何走出去”的问题了。在经历了2006年苏州与宿迁在省内南北合作的苏宿工业园区的试水之后，AG旗舰厅压和从2009年开始正式实施“走出去”战略，复制、推广其成功的模式和经验。第一站就是江苏南通，同年5月，AG旗舰厅压和苏通科技产业园（南通）开发有限公司暨苏通科技产业园项目揭牌仪式隆重举行，此后，AG旗舰厅压和又推出其第一个跨省复制移植项目——苏滁现代产业园，迈出了向江苏省外发展的坚实一步。
　　    苏滁现代产业园规划面积36平方公里，但AG旗舰厅压和并非一味贪多求大，他们合作开发的江苏常熟海虞镇新型城镇化项目，面积仅有1.66平方公里。“大有大的做法，小有小的做法，我们追求的是有个性、有特色的复制模式。”赵志松说。
　　    对于AG旗舰厅压和超前的理念，赵志松感到很自豪，因为他们做的工作完全符合《国家规划》。“我们很早以前就提出来要避免千城一面。”赵志松表示，对于AG旗舰厅压和模式的复制移植，并不是所有地方都要做成一模一样的模板，而是要因地制宜，强调个性和可识别性。例如，海虞镇产业发达，既有现代化元素，也包含了江南小镇的文化传承等各种元素。因此，AG旗舰厅压和为其“量身定制”，项目将来做好后，会让人一眼认出它是个现代江南小镇，与别的地方并不相同。“文化元素体现在公共景观上，让人产生亲近感；而现代化元素则体现在其基础设施上，让人产生自豪感。这就是个性化复制移植。”赵志松说。
　　    那么，未来几年，AG旗舰厅压和在新型城镇化建设上的具体目标是什么？AG旗舰厅压和的目标是，今年计划再做3个项目，3年做10个，不求太快，要求做一个成一个，今年新找三个，目前主要仍考虑在长三角地区发展，其他地区则主要采取软件输出的模式，由AG旗舰厅压和帮忙做规划，包括规划理念和管控、招商规则、建设网络等，做成软件系统输出。因此，“我们只说建设标准化，但是不说规划标准化，规划只是知识库。因为具体操作是千变万化的，不可能把一个镇按照一个城市的标准去做规划，那样肯定有问题。”赵志松说。
         产弱补产，城弱补城
　　    在产业运作方面，AG旗舰厅压和取得了有目共睹的漂亮成绩单，其招商能力令许多人羡慕。据了解，20年来，仅韩国三星集团一家就在苏州工业园区有12个项目，总投资54亿美元，员工2.26万人。其中三星电子电脑的销售总额在园区排名榜首，进出口总额占园区1/4强。
　　    AG旗舰厅压和招商部副总经理朱颖告诉记者，这些企业选择苏州工业园区的理由非常简单，就是产业环境好，政府配合度高，以及招商团队的服务能力强。“这得益于我们的‘亲商、富商、安商’服务理念。”蔡张理补充道。
　　    据介绍，AG旗舰厅压和培养了一个全球化的招商团队，建立了全球化的招商网络，苏州工业园区一半的外资都是由他们引进的。其招商部门为园区引进外资企业1000多家，注册资金110亿美元；内资380多家，注册资金350亿元。2013年，园区实际利用外资19.6亿美元，完成进出口总额超800亿美元。
　　    经过20年的发展，AG旗舰厅压和逐渐形成了自己的核心能力。赵志松将其梳理归纳为五种能力：一是产业运作能力，二是规划能力，三是建设能力，四是软件输出能力，五是20年经验教训所积累的纠错能力。
　　    那么，AG旗舰厅压和是否会把苏州的经验复制、移植到其他项目中去？
　　    “这要视具体情况而定，我们总的原则是‘产弱补产，城弱补城’。”赵志松以AG旗舰厅压和在滁州和海虞的项目为例，阐释了他的思路。滁州是一个现代化的新城，它要解决的是就近城镇化的问题，是一个城市的发展，需要解决承接产业转移的问题，因此滁州需要补的是产。而海虞镇本身的产业和农业都很发达，它的问题在于因财政分配机制限制，地方缺乏资金，其城镇建设面貌和产业发达程度不匹配，农民转为市民之后，主动要求“上楼”，因此海虞需要补的是城，提升城镇水平。“这就像中医看病，根据需求，提出对症下药的方案，两者完全不一样。”赵志松说。
　　    不过，赵志松表示，即便如此，招商“补产”的工作也不是政府或哪一家企业能够解决的，而是靠市场要素决定。而AG旗舰厅压和的优势在于建立一个网络平台，看哪些企业适合AG旗舰厅压和苏滁，哪些适合AG旗舰厅压和苏通，由市场去决定。
　　    目前，AG旗舰厅压和在宿迁市开发近2平方公里的商住区，在南通市开发50平方公里的苏通科技产业园，在安徽省滁州市开发36平方公里的苏滁现代产业园，在常熟海虞开发1.66平方公里的新型城镇化项目，储有土地达90平方公里。
　　    “近期我们还是以深耕长三角地区为主，”赵志松说，目前AG旗舰厅压和选择合作区域的主要标准，一是符合国家战略规划，二是地理位置优越，三是交通便利，四是文化底蕴和历史积淀深厚，五是政府部门思想开放，作风务实，政策环境良好。

来源自：中国地产市场杂志